İstanbul’da geliştirdiği nitelikli gayrimenkul projeleriyle öne çıkan FCR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (FCR GYO), geçtiğimiz günlerde tanıtılan TN1 Fonu’nun yatırımcıları arasında yerini aldı. FCR GYO Yönetim Kurulu Başkanı Fecri Koça, yeni nesil gayrimenkul yatırım modeli olan TN1 Fonu ile yatırımcılara yeni bir yatırım alternatifi sunulduğunu belirterek “TN1 Fonu da yatırımcıların gayrimenkul sektöründeki yatırımlara erişimini kolaylaştıracak. Biz de bu yapının içinde yatırımcı olarak yer alıyoruz. Fonun ilk projesi de FCR GYO imzası taşıyan Sancak Dora olacak” dedi. Türkiye’de bugüne kadar gayrimenkul sektöründe kazanan tarafın hep arsa sahibi ve müteahhit olduğunu dile getiren Koça, “Bu anlayışa farklı bir bakış açısı getiren TN1 Fonu ile arsa sahibi ve müteahhidin kazandığı bu yapıya bir anlamda yeni bir çağrı yapılıyor ve bundan sonraki süreçte bu kazanç artık yatırımcıya da açılıyor” dedi.
FCR GYO Yönetim Kurulu Başkanı Fecri Koça, şirketin projelerini, TN1 Fonu’ndaki rolünü ve gayrimenkul sektöründe son dönemde öne çıkan gelişmeleri Business World Global’e anlattı:
Kısaca FCR GYO hakkında kısaca bilgi verir misiniz?
FCR GYO olarak, gayrimenkul projelerine mühendislik ruhuyla çözüm üretiyor, sanatçı ruhuyla tasarım yapıyor ve yatırımcı bakışıyla analiz ediyoruz. Bu yaklaşımımız sayesinde doğru yatırımları hayata geçirirken çevremize, yatırımcılarımıza, ülkemize ve gayrimenkul dünyasına değer katma hedefiyle ilerliyoruz.
FCR GYO’nun portföyündeki projeler hakkında kısaca bilgi verir misiniz?
Portföyümüzde Pendik Kurtköy’deki Ramada Hotel & Suites by Wyndham’ın yanı sıra otel projemizin hemen yanı başında yer alan tamamlanmak üzere olan bir sağlık merkezi projemiz bulunuyor. Son dönemde portföyümüzü Sancak projeleri ile genişletiyoruz. Toplam 24 bin 342 metrekare arsa üzerinde, Sancak Flora, FCR Sancak Aven ve FCR Sancak Dora olmak üzere 3 etap halinde hayata geçirdiğimiz projeyle, kent yaşamının ihtiyaçlarını odağına alan konsepti, ulaşım akslarına yakınlığı, güçlü sosyal alanları ve yatırım potansiyeliyle Sancaktepe’de yeni bir yaşam standardı sunmayı hedefliyoruz. 501 konut ve 4 ticari üniteden oluşan, 74 bin 333 metrekare inşaat alanına sahip entegre bir yaşam bölgesi olarak yükselen projemizin ilk etabı olan Sancak Flora’nın lansmanını 2026’nın Şubat ayında gerçekleştirdik.
Şirketinizin bulunduğunuz sektörlerdeki konumunu nasıl değerlendiriyorsunuz?
Bizi sektörümüzde öne çıkaran en güçlü yanımızın portföy çeşitliliğimiz olduğunu düşünüyoruz. GYO’ların başarısında sadece portföy büyüklüğünün değil, portföyün çeşitliliğinin de belirleyici rol oynadığına inanıyoruz. Farklı sektörlere hitap eden, farklı kullanım amaçlarına sahip gayrimenkullere yatırım yapmak, GYO’ların yatırım riskini en aza indirirken gelir akışlarında istikrar sağlıyor. Ayrıca farklı alan ve sektörlere yatırım yapmak, tek bir sektörün krizinden tüm portföyün etkilenmesini engelliyor, mevsimsel ve ekonomik dalgalanmalara karşı daha dayanıklı bir gelir modeli oluşturuyor. Biz de FCR GYO olarak konutun yanı sıra sağlık ve turizm sektörlerine hitap eden yatırımlarımızla portföyümüzü güçlendiriyoruz. Güçlendirmeye de devam edeceğiz.
FCR GYO, geçtiğimiz günlerde yatırıma açılan TN1 Fonu’nun yatırımcıları arasında yer aldı. Bu fonun FCR GYO açısından önemi nedir?
Sizin de belirttiğiniz gibi, Tera Portföy Yönetim AŞ Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun (TN1) yatırımcılarından biriyiz. Bir gayrimenkul alımına nazaran daha düşük miktarlarla gayrimenkul yatırımı yapma imkanı sağlayan gayrimenkul yatırım fonları ile yatırımcılar, konut, otel veya ticari mülkler gibi gayrimenkullerin getirilerine ortak olabiliyor. TN1 Fonu da yatırımcıların gayrimenkul sektöründeki yatırımlara erişimini kolaylaştıracak. Biz de bu yapının içinde yatırımcı olarak yer alıyoruz. Fonun ilk projesi de FCR GYO imzası taşıyan Sancak Dora olacak.
TN1 Fonu yatırımcılara neler sunuyor?
Yeni nesil gayrimenkul yatırım modeli olan TN1 Fonu ile yatırımcılara yeni bir yatırım alternatifi sunuluyor. Türkiye’de bugüne kadar gayrimenkul sektöründe kazanan taraf hep arsa sahibi ve müteahhit olmuştur. Bu anlayışa farklı bir bakış açısı getiren TN1 Fonu ile arsa sahibi ve müteahhidin kazandığı bu yapıya bir anlamda yeni bir çağrı yapılıyor ve bundan sonraki süreçte bu kazanç artık yatırımcıya da açılıyor.
Fon kapsamında gelişen her proje, bina tamamlama sigortasıyla ilerlediği için yarım kalan proje riski tamamen ortadan kalkıyor. Yatırımcılar Türkiye’nin neresinde olurlarsa olsunlar, fon dahilinde geliştirilen projelerin kazancına doğrudan ortak olabiliyor ve bu sürecin bir parçası haline geliyor.
Avrupa’da birçok insan sadece maaşıyla geçinmiyor. Aynı zamanda yatırımlarıyla ek gelir elde ediyorlar. Türkiye’de ise bu kültür henüz istenilen seviyede değil. Ancak TN1 gibi fonların yaygınlaşmasıyla birlikte vatandaşlarımız hem çalışıp hem de birikimlerini bu fonlar aracılığıyla değerlendirerek ek gelir elde edebilirler.
Bu fonu diğer gayrimenkul yatırım fonlarından ayıran özellikleri nelerdir?
TN1 Fonu’nun en önemli özelliği bünyesinde yeni projeleri de hayata geçirecek olması. Yani sürekliliği olan bir fon olacak. Bununla birlikte diğer GYF’ler genelde belirli dönemlerde alım satıma açıkken TN1 her gün alıma açık olacak. Diğer GYF’ler genelde yüksek katılım tutarı ve sınırlı yatırımcıya sahip. 100 bin lirası olan nitelikli yatırımcı doğrudan TN1’den fon alabilecek. Dolayısıyla yatırımcı sayısı fazla olacak.
2026 yılının ilk çeyreğinde konut sektörü hangi temel trendler doğrultusunda şekillendi ve bu gelişmeler yatırımcılar açısından hangi fırsat ve riskleri ortaya koyuyor?
Konut sektörü 2025 yılını rekorla kapattı. Geçen yıl Türkiye genelinde konut satışları, bir önceki yıla göre yüzde 14,3 oranında artarak 1 milyon 688 bin 910 oldu. Sektörün 2026’ya ise dengelenme eğilimleriyle başladığını söyleyebiliriz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Ocak ayında konut satışlarında yıllık bazda sınırlı bir daralma görülürken Şubat ayında yeniden artış kaydedildi. Mart ayında ise konut satışları savaş koşullarına bağlı olarak bir miktar yavaşlasa da ilk el satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1,3 oranında artarak 35 bin 725 oldu.
Bu görünüm, finansman koşulları ve artan fiyatlar nedeniyle bir süredir ertelenmiş talebin kademeli olarak devreye girdiğini gösteriyor. Özellikle ipotekli satışlardaki artış, kredi kullanımının konut ediniminde yavaş da olsa yeniden etkili bir enstrüman haline geldiğini gösteriyor. Ancak halihazırda aylık yüzde 3 seviyelerinde seyreden konut kredi faizleri, son aylarda düşüş eğiliminde olsa da hala psikolojik sınır olarak kabul edilen yüzde 1 seviyesinin hayli üzerinde. ABD-İsrail/İran savaşının etkisiyle politika faizlerindeki gerilemenin bir süre sekteye uğraması bekleniyor. Bu da konut kredi faizlerinin de kısa vadede hızlı bir düşüş göstermeyeceği anlamına geliyor.
İlk el konut satışlarının toplam içindeki payının ikinci elin altında kalması ise konut üretiminde maliyet artışının fiyatlar üzerinde baskı yarattığını ortaya koyuyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan Konut Fiyat Endeksi verileri ise konut fiyatlarında nominal artışın sürdüğünü ancak reel artışın enflasyonun altında kaldığına işaret ediyor. Bu da konut edinmek isteyenler için önemli bir fırsat oluşturuyor. Arz tarafında ise maliyet artışları hala sektörü zorlayan bir faktör olarak öne çıkıyor. Buna karşın inşaat üretim endeksinde yıllık bazda gözlenen artış, sektörün tamamen yavaşlamadığını; aksine kontrollü bir büyüme sürecine girdiğini gösteriyor.
Ülkemizin yakın çevresindeki jeopolitik gelişmeler ve gerilimler, konut sektörünü nasıl etkiliyor? Özellikle ABD-İsrail/İran savaşının konut sektöründe yarattığı riskler ve fırsatlar neler?
Orta Doğu’da son dönemde yükselen jeopolitik tansiyon ve özellikle İran merkezli gerilimler, aslında global gayrimenkul pazarında yeni bir dönemin kapılarını aralıyor. Artan jeopolitik riskler, yatırımcıların karar süreçlerinde belirleyici hale geldi. Geçmiş dönemde yüksek getiri beklentisiyle BAE gibi pazarlara yönelen yatırımcıların, önümüzdeki süreçte daha dengeli ve öngörülebilir piyasalara ilgi gösterme ihtimali artıyor. Türkiye bu çerçevede yeniden güçlü bir alternatif olarak değerlendiriliyor.
Türkiye’nin bölgesel gelişmelere karşı izlediği dengeli ve çok yönlü dış politika yaklaşımı, bu süreçte önemli avantajlardan biri olacak öne çıkacak. Önümüzdeki dönemde, yatırımcı nezdinde ‘güvenli yatırım merkezi’ algısı güçlenen Türkiye’ye döviz bazlı yatırımcı girişinin hızlanmasını ve yurtdışı kaynaklı konut talebinde artış yaşanmasını bekliyoruz. Bu eğilimin, özellikle nitelikli ve markalı projelere yönelimi destekleyeceğini öngörüyoruz. Ülkemiz, hem coğrafi avantajı hem de güçlü konut üretim kapasitesiyle bu yeni dönemde bölgesel bir merkez olma yolunda ilerliyor.
FCR GYO olarak bölgedeki jeopolitik gelişmeleri yakından takip ediyoruz. Bölgedeki çatışmalar tüm sektörleri olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörünü de etkiledi. Özellikle tedarik zincirinde ve yakıt maliyetlerinde ciddi bir baskı oluştu. FCR GYO olarak, bu etkiyi lojistik maliyetlerimize yansıttığımızda, toplam maliyet yapımızda yüzde 4 olan lojistik payımızın, yüzde 6 seviyesine yükseldiğini gözlemledik.
