Akfen GYO’dan disiplinli büyüme ve güçlü nakit akışı stratejisi

Otelden öğrenci yurduna, lojistikten karma yaşam projelerine uzanan geniş portföyü ile Akfen GYO, geleceğin ihtiyaçlarına da yatırım yapıyor. Akfen GYO Genel Müdürü Ece Demirpençe, şirketin gelir odaklı portföy yapısı, döviz bazlı kira gelirleri ve uzun vadeli sözleşmelerle yatırımcıya öngörülebilir bir finansal yapı sunduğunu vurguladı.

Uluslararası ölçekte çeşitlendiril­miş portföyüyle dikkat çeken Akfen GYO, büyüme stratejisi­ni nicelikten çok nitelik üzerine kura­rak her yeni yatırımı güçlü nakit akışı ve uzun vadeli değer üretimi perspekti­fiyle değerlendiriyor. Akfen GYO Genel Müdürü Ece Demirpençe, özellikle otel, lojistik ve bağımsız yaşam gibi gelir gö­rünürlüğü yüksek segmentlerde seçici bir yatırım yaklaşımı benimsediklerini, küresel ekonomik dalgalanmaların ise bu disiplinli modeli daha da güçlendir­diğini ifade etti. Şirket, döviz bazlı kira gelirleri ve uzun vadeli kontrat yapısıyla yatırımcıya istikrarlı bir güven zemi­ni sunarken, sürdürülebilir büyümeyi merkezine alan stratejisini kararlılıkla sürdürüyor. Ece Demirpençe ile Akfen GYO’nun faaliyetlerini, hedeflerini ve sektörle ilgili değerlendirmelerini kap­sayan bir sohbet gerçekleştirdik.

Göz Atın

Sistem Alüminyum düşük karbonlu üretim yatırımlarını hızlandırıyor

Girişim Elektrik halka arz sonrası üretim zincirini büyüttü

Dünyanın ilk şişelenmiş soğuk Türk kahvesi görücüye çıktı

Öncelikle Akfen GYO hakkında kısaca bilgi verir misiniz?

Akfen GYO, 1997 yılında kurul­muş, 2011 yılından bu yana Borsa İstanbul’da işlem gören, bugün yakla­şık 846 milyon Euro portföy büyüklüğü ve 664 milyon Euro net aktif değeriyle, Türkiye’nin gelir odaklı ve uluslararası ölçekte çeşitlenmiş en güçlü gayrimen­kul yatırım ortaklıklarından biri konu­munda. Finansal borçluluğu azaltmaya ve bilanço kalitesini güçlendirmeye yö­nelik kararlı stratejimiz sayesinde şir­ketimiz sağlam mali yapısını her geçen yıl daha da kuvvetlendiriyor.

Portföyümüz, farklı segment ve coğ­rafyalara yayılmış, güçlü nakit akışı ve sürdürülebilir değer üretimi olan ge­lir odaklı gayrimenkul yatırımların­dan oluşuyor. Yatırımlarımız yalnızca Türkiye ile sınırlı değil; Türkiye, Rus­ya ve ABD’ye yayılan çok katmanlı bir yapıya sahip. Turizm tarafında; Novo­tel ve Ibis Otel markaları altında geliş­tirdiğimiz, 15’i Türkiye’de 4’ü Rusya’da olmak üzere toplam 19 şehir otelimizi dünyanın en büyük otel işletmecilerin­den biri olan Accor Grubu’na uzun va­deli olarak kiralamış durumdayız. Bu­nun yanı sıra Bodrum Loft gibi lüks tatil ve resort segmentinde öne çıkan, mimarisi ve sürdürülebilir yaklaşımıy­la fark yaratan çok değerli bir varlığı­mız bulunuyor.

Turizm odaklı yatırımlarımı­za ek olarak; Rusya’da ofis binamız, Türkiye’de toplam 13 bloktan oluşan iki öğrenci yurdu kompleksimiz, fab­rika yatırımımız ve kısa süre önce İs­tanbul Söğütlüçeşme’de hayata geçir­diğimiz Terminal Kadıköy projemiz portföyümüzün önemli bileşenlerini oluşturuyor. 2025 yılı sonunda ise Ko­caeli/Gebze’de yaklaşık 141 bin metre­kare alana sahip stratejik bir arsa alımı gerçekleştirdik. Bu alanda uluslarara­sı standartlarda, yüksek teknik dona­nıma sahip ve sürdürülebilirlik kriter­leriyle uyumlu modern bir lojistik depo geliştirmeyi planlıyoruz. Amacımız bu­rada da uzun vadeli kira geliri yaratacak güçlü bir gelir varlığı oluşturmak. Özel­likle e-ticaretin büyümesi, tedarik zin­cirlerinin yeniden şekillenmesi ve sana­yi üretiminin depolama ihtiyacındaki artış lojistik sektörünü gayrimenkulde en yüksek potansiyel taşıyan alanlardan biri haline getiriyor.

Devam eden yatırımlarımız arasında Bodrum Yalıkavak’taki lüks villa proje­miz, Milas Kıyıkışlacık’taki karma ya­şam projesi ve ABD Florida’daki ba­ğımsız yaşam ile yaşlı bakım projeleri yer alıyor. Bu çeşitlilik bize sadece bü­yüklük değil, aynı zamanda farklı eko­nomik döngülere karşı güçlü bir daya­nıklılık kazandırıyor.

Akfen GYO olarak bizi tanımlayan temel unsur ise yalnızca gayrimenkul geliştirmek değil; yatırımlarımızı sür­dürülebilir değer üretimi kapsamın­da, yenilikçi tasarım kriterleriyle çevre­ye ve kentsel dokuya uyumlu, finansal disiplinle temellendirilen bütüncül bir yaklaşımla hayata geçiriyoruz. Ya­kın zamanda açılışını gerçekleştirdi­ğimiz Terminal Kadıköy de bu viz­yonun en somut örneklerinden biri. Söğütlüçeşme’de yaklaşık 16 bin met­rekarelik kapalı alanı ile 45 bin metre­kare üzerinde konumlanan proje, yal­nızca bir ticari alan değil; gastronomi, kültür, sanat ve sosyal yaşamı bir ara­ya getiren yeni nesil bir buluşma nokta­sı olarak tasarlandı.

Kısacası Akfen GYO bugün; otelden öğrenci yurduna, lojistikten karma ya­şam projelerine, bağımsız yaşam yatı­rımlarına kadar uzanan geniş portföyü, güçlü uluslararası iş birlikleri ve disip­linli finansal yapısıyla, bugünün değil geleceğin ihtiyaçlarına yatırım yapan bir köklü bir markadır.

“LOJİSTİK YATIRIMLARINA ODAKLANACAĞIZ”

Şirketin büyüme stratejisini nasıl özetlersiniz? 2026 ve sonrası için öncelikleriniz neler olacak?

Bizim büyüme anlayışımız nicelikten çok nitelik üzerine kurulu. Daha faz­la gayrimenkul sahibi olmak tek başı­na bir başarı kriteri değil; önemli olan portföye eklenen her varlığın şirketin gelir görünürlüğünü ve bilanço kalitesi­ni güçlendirmesi. Yapacağımız yatırım­lar konusunda oldukça seçiciyiz; doğru lokasyon, doğru fiyat, istikrarlı kira ge­liri, değer artışı potansiyeli, konsolide bakış açısıyla yatırımın nakit akışımız üzerindeki kısa ve uzun vadeli finansal etkisi gibi birçok önemli eksen var.

Bu doğrultuda, 2026 ve sonrasın­da finansal disiplinin merkezde ol­duğu, kontrollü ancak kararlı şekilde ilerleyen ve her yeni yatırımın portfö­yümüze uzun vadeli değer eklediği is­tikrarlı bir büyüme stratejisi izliyoruz. Hedeflerimiz arasında; Türkiye’de lo­jistik alanındaki yatırımımıza odak­lanmak, günümüz demografik ihtiyaç­larını karşılayan yeni nesil gayrimenkul segmentlerini yakından takip etmek ve fırsatları erken tespit ederek değer yara­tabileceğimiz yeni projeler geliştirmek, ABD’de başlattığımız bağımsız yaşam/ senior living modelini ölçeklemek ve mevcut gelir portföyümüzün kira ve­rimliliğini daha da güçlendirmek yer alıyor.

Gelir odaklı portföy yönetimi yaklaşımınız, sizi sektörde nasıl farklılaştırıyor?

Gayrimenkulde değer artışı elbette önemlidir; ancak değer artışı çoğu za­man piyasa koşullarına bağlıdır. Kalıcı olan şey ise gelir kalitesidir. Bu neden­le Akfen GYO olarak yatırım kararları­mızı verirken ilk baktığımız unsur, “Bu varlık ne kadar süreyle, ne kadar öngö­rülebilir, ölçeklenebilir bir nakit akı­şı sağlayacak?” sorusudur. Uzun vade­li kira kontratları, güçlü operatörler ve döviz bazlı gelir yapısı sayesinde port­föyümüzü piyasa dalgalanmalarına karşı daha dayanıklı hale getiriyoruz. Bu yaklaşım bizi diğer geliştiricilerden ayırıyor. Bizim odağımızda yatırımcıya düzenli, öngörülebilir ve sürdürülebilir getiri sunan bir bilanço oluşturmak var.

Şirketinizin BIST Sürdürülebilirlik Endeksi’ne dahil olması sizin için ne ifade ediyor? Bu alandaki yol haritanız nasıl şekilleniyor?

BIST Sürdürülebilirlik Endeksi’nde yer almak bizim için yalnızca bir pres­tij unsuru değil; kurumsal yönetim kalitemizin, çevresel duyarlılığımızın ve sosyal etki yaklaşımımızın bağım­sız şekilde teyit edilmesi anlamına ge­liyor.

Biz sürdürülebilirliği yalnızca ener­ji verimliliği veya yeşil bina sertifikala­rı ile sınırlı görmüyoruz. Sürdürülebi­lirlik; yatırımın bulunduğu kente değer katması, kullanıcı deneyimini geliştir­mesi, operasyonel verimlilik sağlaması ve uzun vadeli ekonomik dayanıklılık üretmesi demek.

Bugün yatırımcı yalnızca finansal getiriye bakmıyor; varlığın çevresel et­kisine, sosyal katkısına, enerji verimli­liğine ve yönetişim kalitesine de bakı­yor. Terminal Kadıköy bu yaklaşımın somut örneklerinden biri. Atıl bir kent­sel alanı sosyal, kültürel ve ekonomik canlılık üreten bir merkeze dönüştür­dük. Önümüzdeki dönemde ESG kri­terlerini yatırım fizibilitelerimizin ay­rılmaz bir parçası haline getirmeye devam edeceğiz.

“DOĞRU FİNANS MATEMATİĞİNİ KURMAK GEREKİYOR”

Küresel ekonomik dalgalanmalar ve faiz ortamı, Akfen GYO’nun yatırım kararlarını nasıl etkiliyor?

Son yıllarda küresel piyasalarda çok net bir paradigma değişimi yaşanıyor: Sermaye artık hikâye değil, güveni­lir nakit akışı satın alıyor. Yüksek fa­iz ortamı yatırımcıyı daha seçici hale getirdi. Dolayısıyla bugün bir gayri­menkul yatırımının sadece lokasyo­nunun iyi olması yeterli değil; finans­man maliyetini de karşılayacak kadar güçlü bir gelir dengesine sahip olma­sı gerekiyor.

Biz Akfen GYO’da bu dönemi bir teh­ditten çok bir filtreleme süreci olarak görüyoruz. Çünkü disiplinli yatırımcı ile plansız büyüyen yatırımcı arasında­ki fark bu dönemlerde netleşir. Bu ne­denle biz Akfen GYO’da her projeyi çok daha seçici bir şekilde ele alıyoruz. Yük­sek finansman maliyetinin olduğu bir dönemde, kira görünürlüğü düşük ve­ya geri dönüş süresi belirsiz yatırımlar­dan uzak duruyoruz. Özetle; bugünün dünyasında yatırım yapmak için sade­ce doğru arsayı bulmak yetmiyor, doğru finans matematiğini kurmak gerekiyor.

“YURT DIŞINDA FIRSATLARI DEĞERLENDİRMEYE DEVAM EDECEĞİZ”

Türkiye ve yurt dışı yatırımlarınız arasında nasıl bir denge kuruyorsunuz? Yeni hedef pazarlar gündeminizde mi?

Biz coğrafi çeşitlenmeyi risk dağı­tımının önemli bir parçası olarak gö­rüyoruz. Türkiye, ana yatırım paza­rımız olmaya devam ederken, yurt dışında özellikle döviz bazlı gelir üre­tebilecek ve demografik trendlerle des­teklenen yatırım alanlarına odaklanı­yoruz. ABD Florida’da geliştirdiğimiz bağımsız yaşam merkezi projesi bu­nun önemli bir örneği. Çünkü burada sadece gayrimenkul değil, uzun vade­li bir yaşam hizmeti ekonomisine yatı­rım yapıyoruz.

Akfen GYO olarak bir aya­ğı Türkiye’de güçlü duran, diğer ayağı ise seçici şekilde yurt dışı­na açılan bir model benimsiyoruz. Önümüzdeki dönemde Avrupa ve Ku­zey Amerika’da belirli niş segmentler­de fırsatları değerlendirmeye devam edeceğiz; ancak bizim için coğrafya­dan önce iş modelinin sürdürülebi­lirliği, güçlü stratejik ortaklıklar ve fi­nansman kurgusu belirleyici kriterler olmaya devam edecektir.

Döviz bazlı kira gelirleri ve uzun vadeli sözleşmeler, yatırımcı açısından nasıl bir güven ortamı yaratıyor?

Gayrimenkul yatırımcısının en bü­yük beklentisi öngörülebilirliktir. Bi­zim portföy modelimiz tam olarak bu­nu sağlıyor.

Döviz bazlı kira gelirleri, özellikle enflasyonist ve kur oynaklığının yük­sek olduğu dönemlerde gelirlerin re­el değerini koruyor. Uzun vadeli söz­leşmeler ise nakit akışının sürekliliğini garanti altına alıyor. Bu ikisi birleşti­ğinde şirketin bilançosunda çok daha güçlü bir pozisyon oluşuyor. Dolayısıy­la yatırımcı açısından bakıldığında Ak­fen GYO; sadece varlık değeri büyüyen değil; aynı zamanda gelir kalitesi ko­runmuş bir şirket profili sunuyor. Bu da piyasa belirsizliklerinin arttığı dönem­lerde önemli bir güven unsuru oluştu­ruyor.

Türkiye gayrimenkul sektörünün mevcut görünümünü nasıl yorumluyorsunuz? Önümüzdeki dönemde hangi segmentler öne çıkacak?

Türkiye gayrimenkul sektörü ar­tık eski alışkanlıklarla değil; seçici, ge­lir odaklı ve güçlü işletme modeli olan projelerle büyüyor. Lojistik, turizm, öğ­renci barınması, yaşlı yaşamı ve sağlık turizmi gibi segmentler öne çıkarken, markalı konut ve hizmet odaklı projeler uluslararası rekabet gücünü artırıyor. Erişilebilir konut ve kentsel dönüşüm kritik önemini korurken, jeopolitik ge­lişmeler Türkiye’yi bölgesel bir merkez haline getirme potansiyeli taşıyor. Bu süreçte özellikle nitelikli ofisler, tekno­loji altyapılı projeler ve yüksek katma değerli turizm yatırımları öne çıkıyor.

Önümüzdeki beş yıl içinde Akfen GYO’yu hem Türkiye’de hem uluslararası arenada nasıl bir konumda görüyorsunuz?

Önümüzdeki beş yılda Akfen GYO’yu Türkiye’nin en güçlü GYO’larından bi­ri olarak, farklı gelir segmentlerine ya­yılmış, uluslararası ayak izi güçlenmiş ve yatırımcı nezdinde “istikrarlı gelir ve dengeli büyüme” olarak tanımlanan yapısını güçlendirerek büyütmeye de­vam etmeyi hedefliyoruz.