İngiltere, Türk yatırımcılar için döviz bazlı kira geliri ve uzun vadeli yatırım fırsatlarıyla öne çıkıyor. Ancak Londra’da her yeni proje kazanç anlamına gelmiyor. İngiltere Investments Kurucusu İsmail Gürkan’a göre kazançlı yatırımın sırrı, doğru bölge seçiminde saklı.
İsmail Gürkan’ın gayrimenkul yolculuğu 2005 yılında Doğu Londra’da başladı. Homefinders adlı emlak şirketinde kiralama müzakerecisi olarak işe girdiğinde henüz akıllı telefonlar ve dijital haritalar günlük hayatın parçası değildi. Londra’nın mahallelerini, sokaklarını ve konut piyasasını sahada öğrendi.
Kiralama müzakereciliğinden şu-be müdürlüğüne uzanan kariyerinde 1.400 konutun yönetiminde görev aldı. Ardından Türkiye’ye dönerek Dumankaya, Nurol GYO, Emaar ve Turesta gibi şirketlerde çalıştı. 2018’de yeniden Londra’ya yerleşti ve 2021 yılında İngiltere Investments’ı kurdu. Bugün İngiltere ile Türkiye arasındaki gayrimenkul yatırımlarına odaklanan Gürkan, sektördeki en önemli sorunun deneyim ve piyasa bilgisi eksikliği olduğu görüşünde.
21 yıllık sektör deneyimiyle yatı-rımcıların en sık yaptığı hataları, yeni konutlardaki fiyat tuzaklarını ve İngiltere’de gayrimenkul piyasasının geleceğini değerlendiren Gürkan, “Bir inşaat firmasının sunduğu projeyi ve fiyatları sorgulamadan müşteriye aktarmak doğru değil. Bölgenin ikinci el fiyatlarını, kiracı profilini ve gelir seviyesini bilmeden satış yaparsanız müşterinize değerinin üzerinde bir konut aldırabilirsiniz” diyor.
YENİ KONUT PRİMİ YATIRIMIN KADERİNİ BELİRLİYOR
İngiltere’de gayrimenkul yatırımlarının en kritik göstergelerinden biri, yeni konutlarla ikinci el konutlar arasındaki fiyat farkı. Sektörde “new build premium” olarak bilinen bu fark, yatırımın gelecekteki satış potansiyelini doğrudan etkiliyor.
İngiltere Investments, proje seçiminde üç ayrı veri analiz aracından yararlanıyor. Bölgenin gelir seviyesi, eğitim profili, kiracı yapısı ve ikinci el satış fiyatları birlikte inceleniyor. İsmail Gürkan, “Yeni konutla ikinci el arasındaki fiyat farkının yüzde 10 olması oldukça iyi. Yüzde 20-25 kabul edilebilir. Ancak bu farkın yüzde 100’e ulaştığı projeler de var” diye konuşuyor.
Gürkan’ın verdiği örnek, yanlış fiyatlamanın yatırımcı açısından yaratabileceği riski ortaya koyuyor. İkinci el 1+1 dairelerin 360 bin sterline satıldığı bir bölgede, yeni konutların 550 bin ile 700 bin sterlin arasında pazarlanması ciddi bir fiyat uçurumu yaratıyor.
Böyle bir konutun ikinci el piyasasında aynı değeri bulması oldukça güç. Üstelik inşaat şirketlerinin pazarlama gücüyle oluşan satış fiyatları, yerel alıcıların gerçek talebini her zaman yansıtmıyor.
Gürkan, “İngiltere’de gayrimenkul alırken çıkış stratejinizi de düşünmek zorundasınız. Önemli olan yalnızca bugün satın almak değil, yarın gerek-tiğinde satabilmek” uyarısında bulunuyor.
TÜRK YATIRIMCI NEDEN İNGİLTERE’YE YÖNELİYOR?
Türkiye’deki yüksek enflasyon, kira uyuşmazlıkları ve ekonomik belirsizlikler, yatırımcıların yurt dışındaki alternatiflere ilgisini artırıyor. İngiltere ise sterlin bazlı gelir imkânı ve köklü hukuk sistemiyle bu arayışta öne çıkan pazarlardan biri.
Türkiye’de kiracıyla yaşanan hukuki süreçlerin ve kira gelirinin enflasyon karşısında değer kaybetmesinin yatırım kararlarını etkilediğini düşünen Gürkan, “Türkiye’de yaşarken sterlin bazında gelir elde etmek önemli bir güvence sağlıyor. İngiltere’de kira sigortası gibi uygulamalar da yatırımcı açısından avantaj yaratabiliyor” ifadelerini kullanıyor.
Ancak yatırımcıların beklentileri artık yalnızca kira getirisiyle sınırlı değil. Son yıllarda çocuklarının eğitimini İngiltere’de planlayan ailelerin sayısı da artıyor.
Geçmişte yalnızca yatırımlık daire arayan müşteriler, bugün ileride kendilerinin de yaşayabileceği konutları tercih ediyor. Böylece gayrimenkul ya-tırımı, ailelerin uzun vadeli yaşam ve eğitim planlarının bir parçasına dönüşüyor.
LONDRA’DA POPÜLER OLMAK KAZANDIRMAYA YETMİYOR
Londra gayrimenkul piyasasında bölge seçimi, yatırımın en önemli aşamalarından biri. Ancak Türk alıcılar arasında arkadaş çevresinin tercihlerini izleyerek konut satın alma eğilimi de bulunuyor.
Battersea, Gürkan’ın bu konuda dikkat çektiği bölgelerden biri. Son yıllarda yoğun konut üretiminin gerçekleştiği bölgede, bazı projelerin yatırım açısından beklenen performansı göstermediği savunuluyor. Gürkan, “Bir arkadaşınız oradan ev aldı diye aynı bölgeye yatırım yapmak doğru değil. O bölgedeki arzı, ikinci el fiyatlarını ve yerel talebi bilmek zorundasınız” diyor.
Londra’da ulaşım yatırımları, nüfus hareketleri ve mahallelerin sosyo-ekonomik dönüşümü konut fiyatlarını etkileyen temel unsurlar arasında. Özellikle Doğu Londra’nın bazı mahallelerinde geçmiş yıllarda yaşanan dönüşüm, gayrimenkul değerlerinin yükselmesini sağladı. Daha pahalı bölgelerden çevre mahallelere yönelen talep, yeni yatırım alanlarının oluşmasında etkili oldu.
Gürkan’ın yatırım değerlendirmesinde üç temel kriter bulunuyor: Yeni konutun ikinci el piyasasına göre fiyatı, bölgenin gelecekteki gelişme potansiyeli ve yerel halkın yaşamayı tercih ettiği bir konumda bulunması. Richmond gibi yerleşik konut talebinin güçlü olduğu bölgeler, bu açıdan dikkat çekerken, Gürkan, “Her bölgede konut kiraya verebilirsiniz. Ancak satmak istediğinizde aynı kolaylığı bulamayabilirsiniz. Asıl fark burada ortaya çıkıyor” diye konuşuyor.
İNGİLTERE’DE EV SATIN ALMAK NASIL İŞLİYOR?
Türkiye’den İngiltere’de konut satın almak isteyen yatırımcılar için ilk aşama, bütçenin ve yatırım hedefinin belirlenmesi. 300 bin sterlinlik bütçeyle Londra’nın merkezinde konut arayan bir müşterinin beklentileriyle piyasa gerçekleri her zaman örtüşmeyebiliyor. Bu nedenle satın alma süreci, uygun bölge ve proje alternatiflerinin değerlendirilmesiyle başlıyor.
Henüz finansmanı hazır olmayan yatırımcılara, bir veya iki yıl sonra teslim edilecek projelerde farklı ödeme planları sunulabiliyor. Örneğin yüzde 10 peşinat, ara dönemde yüzde 10 öde-me ve teslimde yüzde 80 bakiye şeklindeki modeller tercih edilebiliyor.
Daire seçiminden sonra rezervas-yon işlemleri başlıyor. Pasaport ve ikametgâh belgeleriyle yürütülen süreçte İngiltere’deki avukatlar önemli rol üstleniyor. Paranın kaynağının araştırılması, sözleşmelerin hazırlanması ve yasal kontroller avukatlar aracılığıyla gerçekleştiriliyor. Ardından contract exchange olarak adlandırılan sözleşme değişimi aşamasına geçiliyor.
Mortgage kullanılan işlemlerde banka, avukat ve satıcı arasındaki koordinasyon nedeniyle süreç uzayabiliyor. Gürkan’ın deneyimine göre satın alma işlemleri ortalama üç ayda tamamlanabiliyor.
Şirket, kiralama ve mülk yönetimi alanında ise İngiltere’de faaliyet gös-teren Johns & Co ile çalışıyor.
KONUTUN FİYATI KADAR EK MALİYETLERİ DE ÖNEMLİ
İngiltere’de gayrimenkul yatırımı planlayanların yalnızca satış bedeline odaklanması önemli bir bütçe hatasına dönüşebiliyor. Damga vergisi, avukatlık ücretleri, tapu giderleri ve mortgage masrafları toplam yatırım tutarını artırıyor. Özellikle yurt dışında yaşayan alıcılara yönelik özel kredi ürünlerinde finansman maliyetleri daha yüksek olabiliyor.
Kredi aracılık ücretleri, değerleme ve dosya masrafları da hesaplamaya dâhil edilmeli. Gürkan, bu konuda da “Biz müşterilerimize maliyetleri başlangıçta açıklıyoruz. Sürecin sonunda sürpriz yaşanmaması için bütün giderleri önceden bilmek gerekiyor” açıklamasını yapıyor. Konutun teslim tarihinde ödenecek vergilerin ve kredi dışında karşılanması gereken tutarların önceden planlanması, yatırımcının nakit akışını koruması açısından kritik önem taşıyor.
LEASEHOLD REFORMU YENİ BİR DÖNEMİN KAPISINI AÇABİLİR
İngiltere gayrimenkul piyasasında son dönemin önemli gündem maddelerinden biri, leasehold sisteminin geleceği. Ülkede freehold, taşınmaz üzerindeki süresiz mülkiyet hakkını ifade ederken leasehold, belirli bir süreyle tanımlanan mülkiyet hakkını kapsıyor. Özellikle apartman dairelerinde yaygın olan leasehold sisteminde süreler yüzlerce yıla ulaşabiliyor. Ancak aidatlar, bina yönetim giderleri ve bazı eski sözleşmelerde bulunan ground rent yükümlülükleri yatırımcılar açısından sorun yaratabiliyor. Bu giderlerin yükselmesi, bankaların kredi değerlendirmelerini de etkileyebiliyor. Bazı konutların mortgage kullanımına uygun bulunmaması ise ikinci el satışlarını zorlaştırıyor.
İngiltere hükümetinin üzerinde çalıştığı reformlar, mevcut sistemin değiştirilmesini ve commonhold olarak bilinen ortak mülkiyet modelinin yaygınlaştırılmasını hedefliyor.
Bu dönüşümün gayrimenkul piyasasında önemli sonuçlar yarata-bileceğine inanan Gürkan, “Reform gerçekleştiğinde İngiltere’de daire fiyatlarının çok hızlı yükseleceği görüşündeyim” diyor. Bununla birlikte reformun uygulama takvimi, mevcut leasehold konutların hangi şartlarla yeni sisteme geçeceği ve piyasa fiyatlarına etkisi henüz kesinleşmiş değil.
“ZARAR EDEN MÜŞTERİ YENİDEN SİZDEN ALIM YAPMAZ”
İngiltere Investments’ın yaklaşımın-da kısa vadeli satış başarısından çok yatırımın uzun vadeli performansı öne çıkıyor. Gürkan’a göre sektörde yeterli araştırma yapılmadan pazarlanan projeler yalnızca yatırımcıya zarar vermiyor; İngiltere gayrimenkul piyasasına duyulan güveni de zedeliyor. Gürkan, “Bir müşteriye değerinin üzerinde konut sattığınızda belki o gün para kazanırsınız. Ancak zarar eden müşteri yeniden sizden alım yapmaz” diye konuşuyor.
İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenlere verilen mesaj açık: Güçlü bir pazarda konut satın almak tek başına doğru yatırım anlamına gelmiyor. Doğru fiyat, güçlü yerel talep, sürdürülebilir kira geliri ve gerektiğinde satış yapılabilecek bir konum, yatırımın gerçek değerini belirliyor. Çünkü gayrimenkulde asıl başarı, bir evi satın almak değil, doğru evi doğru fiyattan satın alabilmek.
