Gayrimenkul konuşurken çoğu zaman gözümüzün önüne aynı görüntü geliyor: Bir arsa, üzerinde yükselen bir bina, tamamlanan daireler ve anahtar teslimiyle sona eren bir hikâye…
Oysa Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal’la Topraktan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nu konuşurken fark ettiğim şey şu oldu: Artık gayrimenkulde hikâyenin sonunu değil, başlangıcını da yatırımın konusu haline getiren yeni bir dönemden söz ediyoruz.
Azimut Portföy ile Fuzul Topraktan’ın bir araya gelerek hayata geçirdiği fon, ilk aşamada 985 milyon TL büyüklüğe sahip. İlk proje alanı ise Fuzul’ün yıllardır güçlü bir varlık gösterdiği Başakşehir. 16.724,39 metrekarelik konut imarlı arsa fon portföyüne dahil edilmiş durumda. Burada geliştirilecek proje, Fuzul’ün Başakşehir’deki 22’nci projesi olacak.
Ama benim açımdan asıl önemli olan rakam 985 milyon TL değil. Asıl önemli olan, bu rakamın neyin başlangıcı olduğu.
Faruk Akbal’la sohbetimizde de konu dönüp dolaşıp buraya geldi. Akbal, gayrimenkul piyasasındaki değişimi anlatırken çok net bir tespit yapıyor: “Gayrimenkule talep azalmıyor ancak finansman şartları ve erişim biçimleri dönüşüyor.”
Bence bugün sektörün en kritik cümlelerinden biri bu.
Çünkü Türkiye’de gayrimenkule olan ilgi hiç bitmedi. Ancak gayrimenkule erişimin yöntemi, finansman biçimi ve yatırımcının beklentisi değişiyor. Eskiden yatırımcı için temel soru “Hangi evi alayım?” iken, bugün “Gayrimenkulde oluşacak değere nasıl daha erken aşamada ortak olabilirim?” sorusu da masada.
İşte Topraktan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nu bu noktada önemli buluyorum.
Fuzul Topraktan’ın daha önce “Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi” ile konut edinimine farklı bir bakış getirmeye çalıştığını biliyoruz. Şimdi benzer bir yaklaşımın yatırım tarafına taşındığını görüyoruz. Akbal bunu da sohbetimizde şöyle ifade ediyor: “Önce ‘Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi’ ile insanları konut sahibi yapma noktasında yenilikçi bir model ortaya koyduk. Şimdi ise aynı bakış açısını gayrimenkul yatırımına taşıyoruz.”
Buradaki fark önemli.
Çünkü gayrimenkul yatırımını yalnızca bitmiş bir konutun satın alınması üzerinden okumuyoruz. Arsanın bulunmasından projenin geliştirilmesine, finansmanından değer yaratma sürecine kadar uzanan bir zincirden söz ediyoruz.
Ve yatırımcı, bu zincirin yalnızca sonunda duran kişi olmaktan çıkıyor.
Akbal’ın kullandığı ifade tam olarak bunu anlatıyor: “Yatırımcıları bitmiş gayrimenkulün sadece alıcısı değil, topraktan başlayan tüm değer üretim sürecinin bir parçası haline getiriyoruz.”
Bence fonun ismi de tam olarak burada anlam kazanıyor: Topraktan.
Gayrimenkulde değerin oluşmaya başladığı ilk noktaya işaret ediyor.
Üstelik bu yapı yalnızca Fuzul’ün proje geliştirme tecrübesine dayanmıyor. Azimut Portföy tarafında sermaye piyasalarının profesyonel fon yönetimi deneyimi devreye giriyor. Dolayısıyla iki farklı dünyanın aynı yapı içerisinde buluşmasından söz ediyoruz.
Bir tarafta 35 yıllık gayrimenkul deneyimi, 5.500’ün üzerinde bağımsız bölüm ve 1,5 milyon metrekarenin üzerinde geliştirme hacmi…
Diğer tarafta fon yönetimi, sermaye piyasaları ve kurumsal yatırım yapısı…
Bana göre bu iş birliğinin asıl kıymeti de burada.
Gayrimenkul sektörü bugüne kadar çoğunlukla fiziksel varlık üzerinden konuşuldu. Arsa, bina, metrekare, konut, kira getirisi… Sermaye piyasaları ise daha çok finansal ürünler üzerinden değerlendirildi. Şimdi bu iki alanın kesiştiği bir model ortaya çıkıyor.
Üstelik hedef yalnızca fonu kurmakla sınırlı değil.
Topraktan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun katılma paylarının, gerekli başvuru ve onay süreçlerinin tamamlanmasının ardından Borsa İstanbul Girişim Sermayesi Pazarı’nda işlem görmesi hedefleniyor.
Bu gerçekleşirse, gayrimenkul projesinin daha erken aşamasında yatırımcıyla buluşması açısından önemli bir örnek ortaya çıkabilir.
Faruk Akbal’ın burada özellikle altını çizdiği bir başka nokta daha var: 985 milyon TL bir nihai hedef değil.
“Bu rakamı yalnızca bir başlangıç olarak görüyoruz” diyor.
Aslında yazının başlığındaki “ilk adım” ifadesi de buradan geliyor.
Çünkü fonun hikâyesi 985 milyon TL ile başlayıp 985 milyon TL ile bitmiyor. Hedef, fonun büyüklüğünü ve yatırım alanlarını artırarak daha geniş bir değer üretme alanı oluşturmak.
Bu açıdan bakıldığında Başakşehir’deki 16.724,39 metrekarelik arsa da yalnızca ilk proje alanı değil; modelin nasıl çalışacağının ilk somut örneği.
Fuzul’ün Başakşehir’deki 22’nci projesinin de bu fonun portföyünde yer alacak olması ayrıca dikkat çekici. Çünkü yatırımcı açısından sadece bir proje değil, daha önce aynı bölgede proje geliştirmiş bir yapının deneyimi de işin içine giriyor.
Benim burada dikkatimi çeken bir başka başlık ise katılım finans ilkeleri.
Gayrimenkul ile sermaye piyasalarının kesiştiği bu modelin katılım finans ilkelerine uygun şekilde yapılandırılması, yatırımcı tabanının beklentileri açısından da önemli. Çünkü artık yatırımcı sadece “ne kazanacağım?” diye bakmıyor; “param nasıl değerlendiriliyor, hangi yapının içinde yer alıyorum?” sorusunu da soruyor.
Bütün bunları üst üste koyduğumuzda ortaya yalnızca yeni bir gayrimenkul fonu çıkmıyor.
Daha büyük bir dönüşüm ihtimali çıkıyor.
Gayrimenkulün finansmanında, yatırımcının projeye dahil olma biçiminde ve değer üretim zincirinin paylaşılmasında yeni bir kapı açılıyor.
Faruk Akbal’ın “Gayrimenkule talep azalmıyor ancak finansman şartları ve erişim biçimleri dönüşüyor” cümlesine tekrar dönmek gerekiyor.
Çünkü belki de bugün gayrimenkul sektörünü anlamanın en doğru yolu tam olarak bu.
Talep var.
Sermaye var.
Proje geliştirme deneyimi var.
Ama bu unsurların nasıl bir araya getirileceği değişiyor.
985 milyon TL’lik Topraktan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu da bana göre bu değişimin ilk somut adımlarından biri.
Ve belki de önümüzdeki dönemde gayrimenkul yatırımının en önemli sorusu “Nereye yatırım yapmalıyım?” olmayacak.
“Değer oluşmadan önce bu hikâyenin neresinde yer alabilirim?” olacak.
Topraktan fonun iddiası da tam olarak burada başlıyor.
