Umut Çelik / Business World Global Yazı İşleri Müdürü
Türkiye’de arsa yatırımı uzun yıllar boyunca daha çok sezgilere, kulaktan dolma bilgilere ve geleneksel yatırım alışkanlıklarına dayandı. Ancak son yıllarda bu yaklaşımın değişmeye başladığını görüyoruz. Gayrimenkul piyasasında veri, teknoloji ve analitik bakış açısı giderek daha belirleyici hale geliyor.
Quvars Invest’in Yönetim Kurulu Başkanı Murat Döker ile yaptığımız sohbet, aslında yalnızca bir fonun hikâyesini değil; gayrimenkul yatırımının nasıl yeniden tanımlandığını da anlatıyor.
Şirket son beş yılda yaklaşık 20 milyon metrekare arazi geliştirmiş ve 5 milyar TL’yi aşan likidite üretmiş durumda. Ancak Döker’e göre asıl mesele büyüklükten çok yaklaşım.
“Türkiye’de toprak artık sadece üzerinde yaşadığımız bir alan değil; geleceğin en stratejik yatırım aracı. Ama bu potansiyel sadece arsa sahibi olmakla değil, o arsanın neye dönüşeceğini bilimsel olarak öngörebilmekle değerlendirilebilir.”
Arsa yatırımında veri dönemi
Döker’in en çok üzerinde durduğu konu, arsa yatırımının artık veriyle yönetilen bir alan haline gelmesi gerektiği. Bu yaklaşım, Quvars Invest’in iş modelinin de temelini oluşturuyor.
Şirket, arsa seçiminde sezgisel kararlar yerine yapay zekâ destekli bir analiz sistemi kullanıyor. Sistem, bir arazinin potansiyelini 63 farklı kriter üzerinden değerlendiriyor. Bu kriterler; ulaşım akslarından kamulaştırma verilerine, imar süreçlerinden altyapı yatırımlarına kadar geniş bir veri setini kapsıyor.
“Biz arsayı edinilecek bir mülkten öte, veriyle yönetilen bir değer yaratım süreci olarak görüyoruz. Yatırım kararlarını sezgiyle değil veriyle şekillendiriyoruz.”
Bu yaklaşım aslında daha geniş bir dönüşümün parçası. Döker’e göre günümüz dünyasında bilgiye ulaşmak çok kolaylaştı; asıl farkı yaratan şey ise belirli bir alanda derinleşmek.
“Bugün herkes bilgiye çok hızlı ulaşabiliyor. Bu nedenle belirli alanlarda uzmanlaşmak çok daha önemli hale geldi. Biz de bu yüzden tek bir alana odaklandık: arsa geliştirme.”
İlk fonun performansı modelin gücünü gösterdi
Quvars Invest ve Azimut Portföy iş birliğiyle kurulan arsa odaklı gayrimenkul yatırım fonu bu yaklaşımın ilk somut çıktısı oldu.
IGJ fonu ilk arzında yaklaşık 904 milyon TL büyüklüğe ulaşırken, bugün fon büyüklüğü 1,36 milyar TL’nin üzerine çıktı. Fon yatırımcılarına ise %51 değer artışı sağladı.
“Yıllıklandırılmış toplam getirimiz %121 seviyesinde. Bu sonuç, geliştirdiğimiz veri temelli arazi yatırım modeline duyulan güvenin açık bir göstergesi.”
Bu performansın ardından ikinci fon için çalışmalar başlamış durumda. Yeni fonla birlikte yaklaşık 70 milyon dolarlık bir büyüklüğe ulaşılması hedefleniyor.
3 bin fırsattan sadece 10 tanesi
Arsa yatırımı dışarıdan bakıldığında basit görünebilir; ancak Döker’e göre işin en kritik kısmı doğru lokasyonu bulmak.
Quvars Invest’e her yıl Türkiye’nin farklı bölgelerinden yaklaşık 3 bin arazi fırsatı geliyor. Bunların büyük bölümü ilk analiz aşamasında eleniyor.
“Yılda gelen yaklaşık üç bin fırsatın içinden en fazla 10–15 tanesi gerçekten yatırım yapılabilir nitelikte çıkıyor.”
Şirket bu değerlendirmeyi hızlandırmak için kendi arsa değerleme endeksini oluşturmuş. İstanbul Teknik Üniversitesi ve Yıldız Teknik Üniversitesi ile yapılan çalışmalar sonucunda belirlenen kriterler sayesinde her arazi sistematik bir şekilde puanlanıyor.
Marmara hattı neden kritik?
Döker’in yatırım stratejisinde dikkat çeken bir başka unsur da coğrafi odak. Özellikle Marmara çevresindeki gelişim hattı şirketin radarında.
“Orta Doğu coğrafyasına baktığımda en güvenli aksın Marmara Denizi çevresi olduğunu düşünüyorum. Balıkesir’den Yalova’ya, Çanakkale’den Trakya’ya kadar uzanan hat hem güvenlik hem de gelişim potansiyeli açısından çok güçlü.”
Bu bölgelerde ulaşım projeleri, altyapı yatırımları ve bölgesel gelişim planları veri üzerinden analiz edilerek yatırım kararları şekillendiriliyor.
Gayrimenkule erişim zorlaşıyor, fonlar büyüyecek
Sohbetin ilerleyen bölümünde Döker’in en dikkat çekici tespitlerinden biri, Türkiye’de bireysel yatırımcıların gayrimenkule erişiminin giderek zorlaşması.
Bugün büyük şehirlerde bir konut yatırımı yapmak milyonlarca liralık sermaye gerektiriyor. Bu nedenle gayrimenkul yatırım fonlarının daha fazla önem kazanacağını düşünüyor.
“Bugün birçok kişi için tek başına bir konut almak zorlaştı. Bu nedenle insanlar küçük tutarlarla gayrimenkul yatırım fonlarına girerek hem piyasada yer alabilecek hem de kira gelirine ortak olabilecek.”
Quvars Invest’in planları da bu yönde ilerliyor. Şirket arsa fonlarının yanı sıra cadde mağazacılığına odaklanan kira getirili bir gayrimenkul yatırım fonu üzerinde de çalışıyor. Bu modelde McDonald’s, Burger King, Migros gibi güçlü markalara kiralanan mağazalar üzerinden yatırımcılara dolar bazlı kira geliri sağlanması hedefleniyor.
Gayrimenkul sektörü de artık teknoloji ve veri çağının kurallarına uyum sağlamak zorunda.
Sezgilere dayalı yatırım anlayışının yerini, analiz ve algoritmaların aldığı bir dönem başlıyor.
