Küresel ölçekte derinleşen likidite sıkıntısı ve finansmana erişimde yaşanan zorluklar, özellikle sermaye yoğun sektörlerde iş yapma modellerinin yeniden şekillenmesine neden oluyor. Artan maliyetler, öngörülemeyen fiyatlama politikaları ve satış süreçlerindeki yavaşlama, geleneksel finansman yöntemlerinin sınırlarına ulaştığını ortaya koyarken, alternatif sermaye piyasası araçlarına olan ilgiyi artırıyor.
Bu kapsamda, gayrimenkul sektöründe öne çıkan modellerden biri olan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (Proje GYF), yeni nesil bir finansman çözümü olarak dikkat çekiyor. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Aslan & Tok Avukatlık Ortaklığı Yönetici Ortağı Avukat Mehmet Aslan, Proje GYF’lerin klasik borçlanma temelli yapılara alternatif sunduğunu belirtti.
Avukat Mehmet Aslan, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde geliştirilen bu yapıların, proje finansmanını kurumsal yatırımcı tabanına yaydığını ifade ederek, “Proje GYF’ler yatırımcılara doğrudan proje bazlı getiri potansiyeline katılma imkânı sunuyor. Ancak bu model, beraberinde proje bazlı risklerin de doğrudan yatırımcıya yansıdığı bir yapı içeriyor” dedi.
Fonların yatırım stratejisi açısından esnek bir yapıya sahip olduğunu vurgulayan Aslan, bu fonların yalnızca doğrudan mülkiyet edinimiyle sınırlı kalmadığını; hasılat paylaşımı, kat karşılığı sözleşmeler ve tamamlanmamış projelerden bağımsız bölüm edinimi gibi farklı yöntemlerle de projelere dahil olabildiğini aktardı.
Uygulamada en kritik unsurun fonun varlığından ziyade doğru kurgulanması olduğuna dikkat çeken Aslan, “Yatırım stratejisinin net olmaması, fon içtüzüğünün yetersiz hazırlanması ve çıkış mekanizmalarının öngörülebilir şekilde düzenlenmemesi, ilerleyen süreçte ciddi uyuşmazlıklara yol açabiliyor” diye konuştu.
Proje GYF’lerin tüzel kişiliği bulunmayan bir malvarlığı olarak yapılandırıldığını ve inançlı mülkiyet esasına dayandığını hatırlatan Aslan, bu durumun yatırımcı haklarının korunması açısından avantaj sağladığını belirtti. Ancak bu avantajın pratikte karşılık bulabilmesi için portföy yönetim şirketlerinin yükümlülüklerinin açık ve denetlenebilir şekilde belirlenmesi gerektiğini ifade etti.
Proje GYF’lerin en önemli avantajlarından birinin proje finansmanını bilanço dışı bir yapı üzerinden kurgulayabilmesi olduğunu dile getiren Aslan, bu sayede şirketlerin borçluluk oranlarını artırmadan kaynak temin edebildiğini söyledi. Bununla birlikte, modelin sağlıklı işleyebilmesi için hukuki altyapının doğru kurulmasının kritik önem taşıdığını vurguladı.
Aslan, “İmar süreçlerinden sözleşme kurgusuna, değerleme mekanizmalarından risk dağılımına kadar geniş bir çerçevenin doğru şekilde oluşturulması gerekiyor. Yatırımcı ile geliştirici arasındaki menfaat dengesinin net tanımlanması ve çıkış mekanizmalarının baştan öngörülebilir şekilde kurgulanması büyük önem taşıyor” ifadelerini kullandı.
Proje GYF’lerin gayrimenkul sektörünün finansman sorununa güçlü bir alternatif sunduğunu belirten Aslan, doğru yapılandırılmadığı takdirde ciddi hukuki riskler barındırabileceğini söyledi. Bu nedenle modelin yalnızca finansal avantajlarıyla değil, hukuki altyapısı ve risk yönetimi boyutuyla birlikte ele alınması gerektiğinin altını çizdi.
