Umut Çelik / umut@businessworldglobal.com
İnşaat sektörü, ilintili olduğu yan sektörleri harekete geçirmesi itibariyle yaratmış olduğu istihdam ve katma değer ile özellikle gelişmekte olan ülke ekonomilerinin lokomotifi konumunda. Bu genelleme ile paralel olarak Türkiye’de gerçekleşen büyümenin en önemli indikatörlerinden biri de yine inşaat sektörü son dönemlerde beklentinin altında ilerliyor.
Son dönemde gerçekleşen maliyet artışı, talebin azalması ve ödeneklerin yetersizliği sebepleriyle halihazırda sıkıntılı bir süreçten geçen inşaat sektörü salgın döneminin yarattığı koşullar ve döviz kurlarındaki ani artışın da eklenmesiyle oldukça zor bir dönemden geçiyor. Özellikle yüksek döviz kurlarının döviz bazlı ithalat kalemlerine yaptığı olumsuz etki maliyet artışında önemli bir rol aldı. Sert bir şekilde yükselen inşaat masraflarının ve finansman maliyetlerinin yanı sıra talepteki dalgalanmalar sektörün parasal büyüklüğünde değişken etkiler yarattı. 2020 yılı içerisinde inşaat maliyet endekslerinde yaşanan daralmanın pozitif etkileri görülse de ocak ayında %9.3 olarak seyir eden toplam maliyet artış değeri aralık ayında değişen ekonomik koşullara paralel olarak %25 seviyelerine kadar ulaştı. Bu durum aralık ayında inşaat ciro seviyelerini geçen seneye göre %50 daralttı. Yüksek döviz fiyatlarının ithalata yaptığı etkiden ve fesih politikalarının sınırlı kalmasından oldukça kötü etkilenen sektör kısa vadede elde ettiği pozitif büyüme ivmesini son çeyrekte kaybetti.
SEKTÖR, MALİYETLER YÜZÜNDEN DARALMAYA GİDİYOR
İnşaat sektörü, 2021 yılının ardından bu yılın ilk çeyrek döneminde de ekonominin sergilediği yüksek büyüme performansından yararlanamamış, sektörde yatırımlardaki düşüş ve artan girdi maliyetleri sorunuyla birlikte faaliyetler yeniden durma noktasına geldi. Yılın geri kalanı için enflasyonla mücadele adımları ile Rusya – Ukrayna savaşının doğrudan ve dolaylı yansımaları sektörün yurt içi ve yurt dışı projeleri üzerinde belirleyici olacak. Ekonominin genelinde 200’ün üzerinde alt sektöre yarattığı taleple öne çıkan inşaat sektörü bu yılın ilk çeyreğinde %7,2 oranında küçülmüş, böylece sektörün GSYH içindeki payı %4,4 oranına kadar geriledi. Bu oran, 2021 yılında %5,2 idi.
Son 20 yılın büyük kısmında sektör faaliyetleri, GSYH büyüme eğrisi ile önemli ölçüde paralellik izledi. Bu seyri bozan daralma süreci Covid-19 salgını öncesinde, 2018 yılının üçüncü çeyreğinde başlamıştır. Finansal dalgalanmaların yaşandığı 2018-2019 döneminin ardından pandemiyle birlikte sektörde girdi maliyet artışlarında olağanüstü bir süreç ortaya çıktı. Aynı yıl sektörde düşük faiz politikası adımları, uygun koşullu kredi kampanyaları, Kredi Garanti Fonu (KGF) destekleri ve Kamu – Özel İşbirliği (KÖİ) projeleri sayesinde bir çeyrek dönem büyüme izlense de 2020’de %5,5 oranında daralma yaşandı. Ekonomide sıkı para politikasına geçişle ivme kaybı yaşanan inşaat sektöründe, aşılamanın artmasıyla umutlar belirmiş ancak 2021 yılının ilk yarısında da oldukça sınırlı büyüme (iki çeyrek dönemde sırasıyla %3,2 ve %3,8) izlendi. Ardından yeniden küçülmenin başladığı sektör, yıl genelinde %0,9 daraldı. Sektörde 2022 yılının ilk yarısı itibarıyla büyümeye dönüş için inşaat yatırımlarında canlanmaya ve öngörülemez düzeyde artan girdi maliyetlerinin yarattığı sorunun çözümüne ihtiyaç duyuluyor.
İSTİHDAM KAYIPLARI DİKKAT ÇEKTİ
İstihdam potansiyeliyle de öne çıkan inşaat sektörünün istihdam içindeki payı yaşanan sorunlarla birlikte 2017’de %7,5, 2018’de %7, 2019’da da %5,6 oranına gerilemişse de 2020’de %5,8’e ve geçen yıl %6,1’e yükseldi. Bununla birlikte istihdam edilen kişi sayısı 2017 yılında 2,1 milyon iken 2020 yılında 1,5 milyona inmiş, 2021 yılında ise 1,8 milyon oldu. TÜİK’in Ücretli Çalışan İstatistikleri kapsamında Nisan 2022 itibarıyla mevsim etkisinden arındırıldığında sektördeki yıllık %4,4’e çıkan kayıp dikkat çekiyor. Mevcut tablo, Türkiye ekonomisinde sürdürülebilir büyüme hedefine ulaşılması açısından kritik mesajlar içeriyor. Küresel ticaret, büyüme ve likidite koşullarında önümüzdeki dönem için öngörülen durgunluk ve daralmalar, jeopolitik riskler, döviz kurlarının yüksek seyri ve faiz tarafındaki gelişmeler inşaat yatırımları üzerindeki risk unsurlarını artırıyor. Finansal zorluklarla birlikte sektörde kısa vadeli öngörüler dahi oldukça zorlaştı. Özellikle kamunun yatırım programlarının bu çerçevede yol gösterici olmasına ihtiyaç duyuluyor. Bu kapsamda kamu yatırım programında bir önceliklendirme yapılmasında ve daha fazla ekonomik ve sosyal katma değer yaratacak projelerin tercih edilmesinde yarar görülüyor.
Küresel salgının etkisi hafiflese de özellikle üretim yapısı, arz olanakları ve lojistik anlamında sıkıntılar devam ediyor. Salgının hafiflemesi ve küresel teşviklerin etkisiyle artan varlık talebi içinde en önemli araçlardan birisi de gayrimenkul oldu. Dünya genelinde değişen talep yapısına göre gayrimenkule olan ilgi artmış, düşük faiz ve bol likidite dönemi de bu sürece destek oldu. Uygulanan genişletici para ve maliye politikalarının etkisi ile 2021 yılında küresek olarak büyüme güçlenmiş, hammadde ihtiyacı artmış bunlarla birlikte fiyatlar genel seviyesinde de yükselmeler görüldü.
İNŞAAT SEKTÖRÜNDE TALEP PATLAMASI DEVAM ETTİ
Ülkemizde inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan ‘konut satış’ rakamlarına baktığımızda ise durum çok farklı. 2022 yılının ilk çeyreğini incelediğimizde konut satışlarında momentumun korunduğu gözleniyor. İlk üç ayda 320 bin adet konut el değiştirirken geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21,7’lik bir artışı işaret ediyor. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk çeyreğine göre, ipotekli satışlarda yaşandı. 2022 yılının aynı döneminde ipotekli satışlar yüzde 44,7’lik bir artış göstermiş ve 68 bin âdete ulaştı. Süreçte talebin güçlü olmasının yanında enflasyona göre kredi maliyetlerinin reel olarak ucuz olmasının etkisi de gözlendi.
2022 yılı birinci çeyrek konut satışları, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %21,6 oranında artış göstererek 320.063 adet oldu. Konut satışları mart ayında 134.170 adet, iş günü başına ise 5.833 adet olarak gerçekleşmiş, böylece veri setindeki en yüksek mart ayı satış adetleri yakalandı. Birinci çeyrekte ilk satışlar çeyreklik bazda %17,5 oranında artışla 94.437 adet olurken ikinci el satışlar %23,5 oranında artışla 225.626 adet oldu. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı ise mart ayı itibarıyla %28,6 ile en düşük seviyesine geriledi.
İpotekli satışlar, konut kredisi faiz oranlarının geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle benzer olduğu birinci çeyrekte %44,7 oranında artış kaydederek 68.342 adet oldu. Diğer satışlar ise, geçen yılın aynı dönemine göre %16,6 oranında artış göstererek 215.721 adet olarak gerçekleşti. İpotekli satışların toplam satışlara oranının bir önceki yıla kıyasla artış eğiliminde olduğu görülmekte olup ilk çeyrekte bu oran %21,4 olarak gerçekleşti.
YABANCIYA SATIŞLAR HIZ KESMEDİ
Yabancılara yapılan satışlar ise bir önceki çeyreğe göre %45,0 oranında artış göstermiş ve birinci çeyrekte yabancılara 14.344 adet konut satışı gerçekleştirildi. Yabancıların toplam satışlar içerisindeki payı geçen yılın aynı dönemindeki %3,8’den bu yıl %4,5’e yükseldi. Birinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %41,7 pay ile İstanbul yer alırken ikinci sırada %24,0 pay ile Antalya bulunmaktadır. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım ise %15,6 pay ile İran vatandaşları tarafından yapıldı.
İSTANBUL, İZMİR VE ANKARA’DA METREKARE FİYATLARI FIRLADI
Konut fiyatlarında şubat ayı verilerinde bugüne kadarki en yüksek artış oranları görülmüş olup konut fiyat endeksinin yıllık değişimi %102,2, yeni konut fiyat endeksinin yıllık değişimi %96,4 olarak gerçekleşti. Konut arzındaki azalma ve inşaat maliyeti ile konut talebinde görülen artış konut fiyatlarını artış yönünde etkiliyor. Böylelikle konut fiyatları artışını onuncu aya taşımış ve şubat ayı itibarıyla, reel olarak konut fiyatlarının getirisi en yüksek seviyesi olan %27,2’ye, yeni konutlarda ise %31,0’a yükseldi. Türkiye genelinde konut birim fiyatları ise 8.640 TL/m²’ye ulaştı. Üç büyük ilden İzmir’de de İstanbul’dan sonra konut birim fiyatları 10.000 TL/m²’nin üzerine çıkarak 10.062 TL/m² olarak gerçekleşirken konut birim fiyatları İstanbul’da 13.836 TL/m², Ankara’da 6.225 TL/m² olarak kayıtlara geçti.
Proje sahiplerinin yanı sıra mühendislik ve inşaat şirketlerinin performansını araştırdığımız son 20 yılda temel hedeflerini hiçbir zaman göz ardı edilmedi. On yıllar boyunca sektör, bu hedefler doğrultusunda inşaat yöntemlerine, kontrollere, risk yönetimine ve teknolojiye büyük yatırımlar yaptı.
TÜRK İNŞAATÇISININ PANDEMİ İLE İMTİHANI
Sektörün pandemiye nasıl karşılık verdiğini belirleyebilmiş olmak oldukça memnuniyet verici. Evet, oyuncuların çoğu bu duruma tam olarak hazırlıklı değildi. Ve evet, şirketler maliyet aşımları ve program gecikmeleri açısından çok fazla sıkıntı çekti. Ancak, yalnızca birkaç sektör dışında, proje sahipleri sağlık tesisleri, rüzgar çiftlikleri, veri merkezleri, yollar, demiryolu ve köprüler gibi kamu ve özel sektör projelerini finanse etmeye devam ettiği için, yükleniciler portföylerinde bu şoku atlatacak yeterli çeşitliliğe sahip olabildi.
Küresel ekonomi 2020 yılını COVID-19 pandemisinin yarattığı korku ile aşı haberleri doğrultusunda artan umudun etkisinde karışık bir görünüm ile tamamladı. Aşı haberleri olumlu olsa da gelen mutasyon haberleri ve aşı dağıtımının beklenenden yavaş gerçekleşmesi genel ekonomi üzerindeki baskıyı devam ettiriyor. Küresel ölçekte büyük hasara uğrayan ve hâlâ baskı altında olan ekonomiyi canlandırmak için merkez bankaları her ne kadar genişletici para politikalarını sonuna kadar uygulamaya çalışsalar da bunun da bir sonu olduğu bilinmekte. Mart 2021 sonu itibariyle 3 milyondan fazla vaka açıklayan Türkiye’de de pandemi etkisi altında olan ekonomiyi canlandırmak için yoğun efor sarf edilmeye devam ediliyor.
İnşaat yatırımlarında 2021 yılının ikinci çeyrek döneminde moral olan artış, sonraki çeyreklerde yerini gerilemeye bırakmış ve sektörel yatırımlar geçen yılın sonunda %8 oranında daraldı. Bu yılın ilk çeyrek döneminde ise inşaat sektöründe gerçekleşen yatırımlar %9,8 geriledi. Özellikle 2021 yılında girdi maliyetlerinde %150 düzeyine varan fiyat artışlarının yaşandığı görülürken, Haziran 2021 – Nisan 2022 döneminde de başlıca inşaat girdilerinin fiyatlarında artış oranı %130’u aştı.
RUSYA-UKRAYNA GERİLİMİ ETKİSİNİ GÖSTERDİ
Sektörde önceki aylarda da salgının etkileri ve döviz kurundaki gelişmelerle birlikte oldukça artmış olan temel girdi maliyetleri, devam eden Rusya-Ukrayna savaşı ile birlikte son derece kritik bir hal almış gözüküyor. Aynı şekilde TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi’nde geçen çeyrek dönemde rekor seviyeler izlenmeye devam edilirken, söz konusu endeks Nisan 2022’de yıllık bazda %106,6 ve aylık bazda da %6,1 yükseldi. Bu dönemde yıllık olarak alt endeksler olan malzeme endeksi %133,7, işçilik endeksi ise %43,7 artmıştır. Bir diğer kırılım olarak yine geçen yılın aynı ayına oranla bina dışı yapıların inşaatında (kamu alt yapı projeleri) malzeme endeksinin %146’ya varan oranda yükselmesi dikkat çekti. Maliyet artışları konut fiyatları üzerinde de yukarı yönlü baskı yaratmaya devam ediyor.
TİCARİ GAYRİMENKULDE PARLAK GÖSTERGELER
Potansiyel seviyelerinin altında seyreden Türkiye ekonomisinin büyüme performansı, ticari gayrimenkul sektöründe etkisini göstermeye devam ediyor. Ülke ekonomisinin yaklaşık üçte birinin döndüğü İstanbul’da 2019 yılında 100.910 m2 yeni ofis alanının pazara girmesiyle toplam arz 6,46 milyon m2’ye çıktı. Buna karşın talepteki güçsüz seyir sebebiyle ofislerdeki doluluk oranı % 74,6 seviyesinde kaldı.
Kiralama işlemleri bacağında çeyrekten çeyreğe %62’lik bir artış yaşansa da, 2019’un üçüncü çeyreği, bir önceki yılın zayıf performansının da altında gerçekleşti. 2019 yılının son çeyreğinde yapılan 78.382 m2’lik kiralama, önceki yılın aynı dönemine kıyasla %4,8 oranında daha düşük oldu. Ekonomik canlanmanın hız kazanması ve döviz kurlarındaki stabilite ile 2019 yılının üçüncü çeyreğinde yaşanan hızlı toparlanmanın devam etmesi bekleniyor. Üstelik, 2018 yılındaki TL kira sözleşmesi zorunluluğu için geçiş / alışma sürecinin tamamlandığını da göz ardı etmemek gerek.
Ülkede 2020 yıl sonu itibariyle AVM sayısı 444 oldu ve toplam alanı 13,4 milyon metrekare seviyesine ulaştı. 2022 yılı sonu itibariyle 14,5 milyon metrekare alanına ulaşılması bekleniyor. Ticari gayrimenkulde İstanbul’un payı %37 olarak ölçüldü. Kira sözleşmelerinin TL’ye çevrilmesi yönündeki yasal düzenlemeyle başlayan sıkıntılı sürecin devam ettiği AVM’lerin enflasyonist baskı ile maruz kaldıkları maliyet artışları, en önemli risk unsuru olarak görülmeye devam ediyor.
